月別: 12月 2017

住宅を売却する場合まず不動産業者に該当物件の査定をしても

住宅を売却する場合、まず不動産業者に該当物件の査定をしてもらうことになりますが、その評価を左右するのが建物の建築年数でしょう。

不動産の所在地、形状、日照などの諸条件も要素の一つですが、住宅の価格は築後10年を経過すると著しく低下します。例えば土地付きの戸建住宅などは、住宅が古ければ古いほど建物価格は下がるので、ほとんど土地の値段だけというありさまにもなるのです。

これまで暮らしてきた家を売るにはそれなりの事情があるでしょうが、勇気がなければできることではありません。ただ、その判断を良い結果に結びつけるかどうかは、自分自身の気持ちのあり方で左右されるはずです。

引越し先を決めたり、家財を整理することからはじまり、時には処分も決めなければいけません。

年数分の荷物を整理していくと、爽快感と共に力が湧いてきます。

住宅売却による金銭対価は大きいですが、もうひとつの利点は断捨離による快適空間の創造にあるかもしれません。

家屋、事務所、土地などの固定資産にかかる税を固定資産税および都市計画税と言います。

年齢や収入に関わりなく、不動産を所有している人なら毎年納めなければいけません。

納税義務者は「賦課期日に資産を所有する者」とされており、この日にちが1月1日のため、1月1日より前に売買契約が済んでいても所有権移転手続きが済んでいない場合は、元の所有者(売り主)が納税しなくてはなりません。

納税義務者が新しい所有者になるのは所有者を新しい所有者に移転した翌年からということになります。家を売却するときに必要な経費として、仲介業者への手数料や登記費用(主に抵当権抹消)、そして実費として印紙代がかかります。不動産取引の額は日常の消費とは桁違いですし、支払わなくてはいけない仲介手数料も相応の額になるでしょう。

不動産会社を介さず自分で家を売却することで、手数料分がまるまる浮くわけですが、神経と労力を費やしてもなおリスクが残るわけですから、その道のプロに依頼するほうが安心でしょう。

譲渡所得は名前にこそ「譲渡」とありますが、資産の売却で得た所得のことをいいますから、家を売って得た収入も譲渡所得のひとつです。譲渡所得にも所得税や住民税が課税されますが、給料や配当などの所得とは分けて単独で税額を算出します。

一般に不労所得の税率は高いと言われますが、譲渡所得の場合、所有した期間が5年を超えた物件だと短期で売却したのに比べかなり低い税率が適用されます。居宅の処分を考えているのでしたら、優遇税率が適用する時期を念頭に置いて売る時期を決めるというのもありでしょう。金融機関による抵当権が設定されていない家を売却するなら取引上は何の支障もないのですが、ローンの残債を残したままでは問題があります。

もともと抵当に入っている不動産というのは売却できないものと考えて間違いありません。

残る手段として有効なのが任意売却制度です。

専門の仲介業者が金融機関と債務者の間に入り、不動産が売却できる状態にします。

ローンの返済が困難なときでも競売を避け、高く売る最も有効な選択肢です。

住宅ローンなどの債務で抵当権がついている土地家屋等は売買出来るものなのかというと、抵当権が設定されたままで所有者移転することは禁止されていませんし、売買も自由です。しかし債務を返済すべき人が残債を完済することができないと、債権者が担保(当該不動産)の競売手続きを進めるため、いずれは赤の他人の所有となってしまうのです。

抵当権が設定されている家はこのようにトラブルの元になりますので、買おうという人はなかなかいません。

完工した新築住宅、中古住宅、あるいはマンションといった住宅類を実際に見ることができるのがオープンハウスの利点です。

机上ではわからない立地条件も購入者目線で確認できますし、家を売ろうと思ったらオープンハウスの日を設けて、購入意欲のある人に家の中を見てもらってはいかがでしょうか。

現在居住中の住宅の場合は、外出したり、場合によっては外泊する人もいるようですが、居住空間を見られる気まずさより、買いたいと思う人はそこでの暮らしをイメージしやすいというメリットがあるのです。

家というのは生涯でも最も高い買物ですから、売却する際も、価格設定は重要で、素人が判断するのは難しいです。

市場の相場より高ければ売りにくいでしょうし、最初から安くしすぎると足元を見られるおそれもあるため、売り手は相場を踏まえつつ、値頃感を模索する必要があるでしょう。

それに値引き交渉の額や不動産業者への仲介手数料なども勘案して値付けを行わないと、売り手が売却で得る実質金額は当初考えていたよりも少ないものになってしまいます。

土地の急激な値上がりさえなければ、新築物件の場合は分譲後2年ないし3年目くらいから築10年位までは緩やかにではありますが、価格は下がる一方です。

ただ、この下り傾向は10年目までで、11年目以降というのは値段がそんなに変わらないのです。自宅の買換えや売却に伴う税制上の恩恵が受けられる条件も、所有期間が10年超となっていますから、住宅を売却ないし買い替えるなら最適な時期は築10年を経過した頃と考えられます。

資産を売却して得た収入を譲渡所得と呼び

資産を売却して得た収入を譲渡所得と呼びます。

居宅を売却することにより得たお金も譲渡所得に該当します。

所得税及び住民税の課税対象ではあるものの、給与所得やその他の所得とは別に算出します。譲渡所得の税額は高めですが、所有した期間が5年を超えた物件だと長期譲渡所得として税率が下がります。

これから家を売りたいとお考えでしたら、このような税率設定を考慮して売る時期を決めるというのもありでしょう。

住宅を売却する際、仲介業者の手を借りずに個人対個人で済ませることも不可能とは言いませんが、素人考えで取り引きするとあとでトラブルに発展した際に対処しきれないかもしれません。

土地建物などの売買ではあらかじめ物件を調査した上、事細かな条項を盛り込んだ契約内容とするのが基本ですし、契約書に記載していれば問題が生じなかった事でも、抜けていたがために金銭面や法律上のトラブルに巻き込まれることがあります。きちんとした知識のあるプロに委ねるのが最良の方法でしょう。何にも増して高価なものが不動産ですから、住宅を売却する際にはいくらで売るかが重要な課題です。

市価より割高では買い手がつきませんし、逆に割安すぎても事情を詮索されるかもしれませんから、売り手は相場を踏まえつつ、値頃感を模索する必要があるでしょう。購入を前提に値引き交渉が入ることも多いですし、仲介会社への手数料の支払いなども考慮して価格を決めないと、最終的に残る利益はどんどん少なくなってしまい、こんなはずではという事態にもなりかねません。

自分で何でもやるのなら別ですが、家を売ろうと思ったら仲介業者を見つけて家の価値を評価してもらい、それを参考に売り出す価格を決定して仲介契約をします。

査定は当日中に済みますが、契約書を用意するのに一日から数日かかることもあります。気になるのは買い手が決まるまでの期間でしょうが、価格や立地、建物の新旧だけでなく、需要とのマッチングにもよります。

しかし宅建取引業法の規定により、売却を仲介する業者との媒介契約は契約書の文言にもあるように「3ヶ月」で一度切れるので、売却計画もそれをめどにしたほうがやりやすいでしょう。

住宅を売却する際、権利証を紛失もしくは滅失している場合は売却にはどのような支障があるのでしょうか。

本来は権利書なしに売却、所有権移転することはできませんし、発行元ですらそれらの書類を再発行することはできないのです。

そんな八方塞がりの状況を打破する手段は、あるといえばあります。

不動産の名義人の本人確認情報を司法書士に作成し、登記名義人である旨を証明してもらうことで売れるようになります。

時間がかかるのもさることながら、費用も数万からかかりますので、権利証は失くさないよう注意してください。首尾よく購入希望者が見つかり家を売買するとなれば登記を変更するのですが、売り主の住民票上の現住所と売却物件の住所が転居などの事情により異なる場合は、印鑑証明書(新住所地発行)と住民票が必要ですから、とっておきましょう。契約日が迫ると忙しくなるので早めに用意しておいた方がいいですが、どちらも有効期限が設定されている書類ですから、肝心のときに期限が過ぎていたら意味がありません。

発行から3ヶ月を過ぎた書類は、内容に変更がなくても無効です。個人でもインターネットを使えば簡単に不動産価格の目安を確認することは可能ですし、利用しない手はありません。

地価公示価格がわかる「土地総合情報システム」は国土交通省のサイトですが、過去に行われた不動産取引の実績から住所、価格・面積・築年などの詳細な情報を検索できます。なるべく現在に近い売り出し情報を知りたいときは、不動産会社の運営する情報サイトでも見ることができますから、年数や立地などで価格を見てみるとだいたいの相場が理解できるでしょう。抵当権が設定されている不動産の売却はできるのでしょうか。

結論から言うと、担保に入った状態でも自由に売買できますし、売買に伴う所有者移転登記も可能です。しかし債務を返済すべき人が責任を持って借金(債務)を完済してくれないと、担保となっている物件は競売にかかり、他人の手に渡るばかりか、担保つき物件を買った人には一銭も入りません。

つまり抵当権が残ったままの不動産は多大なリスクを負っているわけですから、売りにくいのです。

一般に家を売却する際にかかる費用は、仲介してくれた不動産業者へ支払う手数料、司法書士に払う抵当権抹消費用、あとは印紙代がかかりますが、これは数万円以内で収まるでしょう。けして安くないのが不動産売買というものですし、仲介業者に支払う手数料もばかになりません。それなら専門家に依頼せず、自分で一切の手続きをすれば手数料分がまるまる浮くわけですが、神経と労力を費やしてもなおリスクが残るわけですから、信頼できるプロに依頼する方が良いでしょう。

手間や時間がかかることのほか、不動産会社に支払う仲介手数料は住宅を売る際にネックになる可能性もあります。手数料を半分に分け、残りの支払いは売却後でも可能な業者もありますが、売却価額次第では100万円を軽くこえるケースもあります。

さらに売却益が生じれば、所得税や住民税がかかってくることもあります。

移転先へ引っ越すための費用も必要ですし、あらかじめ出費の額を算出しておかないと、手元に残るお金が減ってしまいます。

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